空き家の劣化の原因は？放置するリスクや管理方法も解説

ご実家の相続などで誰も住んでいない空き家を所有することになり、建物の急速な劣化や日々の管理方法についてお困りではありませんか。
空き家は適切な手入れをせずに放置していると、換気不足や雨漏りなどであっという間に傷んでしまい、将来的な売却価値の下落や行政指導といった思わぬトラブルを招く恐れがあります。
本記事では、空き家が劣化する主な原因や放置によって生じる深刻なデメリット、そして大切な建物を守るための管理・メンテナンス方法について解説します。
今後も大切な資産の価値をしっかりと維持し、スムーズな売却や有効活用を目指している空き家所有者の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の劣化を早める3つの主な原因

空き家問題を考えるうえで、建物の劣化を早める要因には主に換気不足や雨漏りなどがあります。
まずは、空き家が劣化してしまう主な原因について解説していきます。

換気不足による湿気とカビ

人が住んでいる家では、窓の開閉や換気扇の使用により、室内の空気が自然に入れ替わります。
しかし、空き家は閉め切った状態が続きやすく、空気の流れが止まって湿気が室内に残りがちです。
とくに、梅雨から夏は湿度が高くなり、壁や窓まわりに結露が発生しやすくなるでしょう。
湿気が多い環境では、畳や壁紙だけでなく、柱や建具にもカビが広がるおそれがあります。
湿った木材はシロアリなどの害虫を呼び込みやすく、建物全体の傷みを早めます。

屋根や外壁からの雨漏り

空き家の劣化を大きく進める原因として、屋根や外壁の小さな傷みから起こる雨漏りがあります。
屋根材や外壁は風雨や紫外線を受け続けるため、年月とともにひび割れや目地の劣化が進みます。
また、わずかなすき間でも強い雨の際には、雨水の入口になりやすい点に注意が必要です。
建物内に入った雨水は、壁の内側や断熱材を伝い、柱や梁などの構造部を少しずつぬらします。
木材が湿ったままになると腐食が進みやすくなり、耐久性や耐震性にも影響するでしょう。

給排水管のサビや詰まり

水まわりは使っていないから安心と思われがちですが、長く使わない配管も劣化の原因になります。
給水管では水が長期間とどまることで内部にサビが出やすく、再び通水した際に漏水するおそれがあります。
寒い時期は管内の水が凍って膨張し、配管が破損する凍結破裂にも注意しなければなりません。
また、排水口の奥にあるトラップには封水という水がたまり、下水のにおいや害虫を防いでいます。
しかし、使わない期間が続くと封水が蒸発し、悪臭や害虫が室内へ入りやすくなるのです。

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劣化した空き家を放置するデメリット

前章では、空き家が劣化する原因について述べましたが、劣化を放置するとさまざまな不利益が生じます。
ここでは、空き家の劣化が進むことで発生するデメリットについて解説します。

売却価格の下落と解体費用

空き家の劣化が進むと、売却時の印象や使い勝手が下がり、資産価値に影響しやすくなります。
雨漏りやカビ、シロアリ被害がある建物は、購入後の修繕負担が大きいと見られがちです。
そのため、古家付き土地としての魅力を保ちにくく、購入希望者を見つけるまで時間がかかるでしょう。
さらに、建物の傷みが深い場合は、安全面から解体して活用する流れとなり、まとまった費用が必要です。
解体費用は構造や広さ、重機の入りやすさなどで変わり、追加工事が発生する場合もあります。
早めに点検と手入れを進めておけば、建物として活用できる可能性を残しやすくなります。

賃貸活用での収益低下と改修費

空き家を賃貸物件として活用する場合も、劣化が進んでいると収益化までに時間と費用がかかります。
たとえば、配管のサビや破損があると、水まわり設備の交換や引き直しが必要になるでしょう。
屋根や外壁から雨水が入り構造部が傷んでいる場合は、安全に住める状態へ整える改修も欠かせません。
また、表面だけを整えても、においや湿気、設備不良が残れば入居後の満足度に影響します。
その結果、募集期間が長引いたり追加補修が必要になったりして、収益計画が崩れるおそれがあります。
安定した賃貸経営を目指すなら、劣化が小さいうちに抑え、計画的に整備することが重要です。

特定空家に指定されるリスク

劣化が進んだ空き家は、周辺環境への影響が大きいと判断されると、特定空家に指定される場合があります。
特定空家とは、倒壊のおそれや衛生面の問題、景観への悪影響などが大きい空き家を指す考え方です。
この状態になると、自治体から助言や指導がおこなわれ、改善に向けた対応を求められます。
さらに管理が進まない場合は、勧告や命令へ進み、税負担や手続き面に影響が及ぶことがあります。
最終的には、行政代執行により解体される場合もあり、その費用は所有者負担となるのが一般的です。
こうした事態を避けるためにも、建物の状態を定期的に確認し、早めに補修を進めましょう。

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空き家の劣化を防ぐ適切な管理

ここまで、劣化の原因やデメリットを解説しましたが、建物を守る予防策もおさえておきましょう。
最後に、空き家の劣化を防ぐための管理方法について解説していきます。

定期的な換気と設備の導入

空き家管理でまず取り組みたいのは、室内に湿気をためないための定期的な換気です。
換気は最低でも月に1回、できれば月に2回ほど晴れて湿度の低い日中におこないましょう。
窓や玄関だけでなく、室内ドアや押し入れ、クローゼットも開けて、家全体に風の通り道をつくります。
また、庭木や雑草が伸びていると風が入りにくくなるため、建物まわりの手入れも合わせて進めましょう。
訪問頻度を増やしにくい場合は、既存の換気扇や24時間換気設備で空気循環を補う方法もあります。
タイマー付き換気扇を活用すれば、必要な時間だけ動かしやすく、管理負担も抑えやすくなります。

給排水管の適切な通水作業

換気と並んで大切なのが、給排水管の状態を守るための通水作業と水まわりの確認です。
各蛇口から数分間水を流すことで、管内に残った古い水を入れ替え、サビやにごりを防ぎやすくなります。
トイレや洗面台、浴室、キッチンを順に通水し、流れ方や水漏れの有無も一緒に確認しましょう。
また、排水口のトラップには封水という水があり、下水のにおいや害虫を防ぐ役割があります。
この水が蒸発しないように、各排水口へしっかり水を流し、使わない場所にも水分を残しておくことが大切です。
水道を止めている場合でも、持参した水を注げば封水を保ち、室内環境を守りやすくなります。

害虫や小動物の対策と清掃

空き家では、人の出入りが少ない環境を好む害虫や小動物への対策も欠かせません。
基本は、侵入口を減らすことで、床下通気口や換気口、屋根と壁のすき間を丁寧に確認します。
小さなすき間でも侵入につながるため、金網や専用の充填材で、外れにくい形にふさぎましょう。
さらに、床下や天井裏へ忌避剤を設置すると、害虫や小動物が近づきにくい環境づくりに役立ちます。
フンや足跡を見つけた場合は、発生場所を確認しながら清掃し、必要に応じて捕獲資材を使います。
野生動物が住み着いた場合は、法令に配慮した対応が必要なため、専門業者へ相談すると良いでしょう。

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まとめ

空き家の劣化を早める主な原因には、換気不足による湿気やカビの発生、屋根や外壁からの雨漏り、長期間使用しない配管のサビや詰まりなどがあります。
建物の劣化を放置すると、売却価格の下落や高額な解体費用、賃貸での収益低下を招くだけでなく、行政から特定空家に指定されるリスクも高まります。
大切な建物を守るためには、最低でも月に1回は訪問し、定期的な換気や各蛇口の通水作業、害虫対策などの適切な管理を継続していくことが重要でしょう。