【10分で分かる】売却や空家の相続に名古屋で悩んでいませんか 名古屋での手続きや活用方法も紹介
名古屋で相続した空家の売却を検討している方は、「いつ、どのような手続きが必要なのか」「税金面での優遇制度はあるのか」など、さまざまな疑問や不安をお持ちではないでしょうか。相続による空家の売却には特有の制度や注意点があり、正しい知識が損をしないための大きなポイントとなります。この記事では、税制優遇制度や手続きの流れ、支援制度などをわかりやすく相続した空家を売却する際に直面しやすい手続きと準備事項ご案内します。
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名古屋で相続した空家を売却する前に知っておくべき税制優遇制度
名古屋市において、被相続人が居住していた空家を相続して売却する場合、譲渡所得から最大３，０００万円の特別控除を受けられる制度があります。これは相続開始の日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、所定の要件を満たして譲渡を行った場合に適用されます。名古屋市内で売却する際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、その上で確定申告時に申請する必要があります。さらに、令和６年１月１日以降の譲渡で、相続人が３名以上いる場合は、控除額が１人あたり最大２，０００万円に変更される点にも注意が必要です。また、建築年が昭和５６年５月３１日以前の旧耐震基準の物件や、建物を解体した後に敷地だけを譲渡する場合、あるいは譲渡後に耐震改修を行った場合にも、一定の要件のもとで特例が認められています。こうした制度をしっかり理解することで、売却による税負担を大きく軽減することが可能です。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 控除額 | 最大３，０００万円（相続人３名以上で最大２，０００万円） | 令和６年１月１日以降の譲渡で適用 |
| 適用期限 | 相続開始から３年以内の年の１２月３１日まで | 期限を過ぎると適用不可 |
| 要件 | 耐震基準適合、又は解体後譲渡、耐震改修後譲渡など | 確認書と確定申告が必要 |
この特例制度は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」に基づく制度であり、令和９年１２月３１日まで延長されています。令和６年以降の制度拡充や適用要件についても、国土交通省や名古屋市の公的情報を基にしています。特に確定申告に必要な書類や市区町村への申請手続きについては、確実に取得と申請を行うことが大切です。ぜひ、早めに確認と準備を進めてください。
相続した空家を売却する際に直面しやすい手続きと準備事項
相続した空家を売却するときには、いくつか重要な手続きや準備が必要になります。まず、令和６年（２０２４年）４月から「相続登記」の義務化が始まりました。相続の開始を知った日から３年以内に登記をしなければ、１０万円以下の過料が科され得ますのでご注意ください。名義変更が済んでいないままでは、売却や担保設定などの手続きが進まないことがあります。また、登記放置によって相続人が増え、手続きが複雑化するリスクもあります。
次に「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が重要です。これは譲渡所得から最大で３,０００万円（相続人が３名以上の場合は１名あたり最大２,０００万円）を特別控除する制度を利用する際に必要な書類です。名古屋市内で交付を受ける場合、申請書に必要書類を添えて提出し、通常１週間程度で交付されます。確定申告の時期に混雑が予想されるため、早めの準備をおすすめします。
最後に、残置物の処分や建物の老朽化への対応も欠かせません。空家の現状によっては、片付けや清掃、解体の検討が必要になります。解体後に「更地」で譲渡する場合は、適切な処理と確認書の対応も求められます。これにより売却がスムーズに進み、控除の要件にも適合しやすくなります。
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 相続登記 | 相続開始を知った日から３年以内 | 未登記は売却困難・過料リスク |
| 確認書の取得 | 特別控除に必要 | 早めに申請・書類準備 |
| 現状整理 | 残置物・老朽対応 | 片付け・解体で売却しやすく |
名古屋市の支援制度と相談窓口を活用する方法
名古屋市では、相続で取得された空き家の売却や活用を進める際に、費用負担軽減や相談支援を受けられる制度が整っています。以下をご確認ください。
| 支援制度 | 内容 | 補助上限 |
|---|---|---|
| 活用支援補助金 | 空き家を地域活性化に資する施設（体験・交流・文化等）として改修する場合の費用補助 | 工事費の3分の2、最大100万円 |
| 老朽危険空家除却費補助金 | 著しく危険な空き家（特定空家等）の解体費用の一部を補助 | 75点以上：工事費の3分の1（最大40万円）、125点以上：3分の2（最大80万円） |
まずは、空き家を改修して地域に活かしたい場合、「空き家活用支援事業費補助金」が該当します。改修内容として、水回りや内外装の工事が対象となり、耐震補強工事は対象外です。改修後10年以上の活用継続などの要件があります。申請は先着順かつ予算がなくなり次第終了となるため、早めの相談が肝心です。補助率は工事費の3分の2、上限は100万円です。
一方、老朽化が進んで倒壊などのリスクがある空き家には、「老朽危険空家等除却費補助金」が利用できます。市職員による現地評価で75点以上と認定された場合、工事費の3分の1（最大40万円）、125点以上なら3分の2（最大80万円）が補助されます。申請前の着工や年度末（2月末）までに工事完了・書類提出が必要であり、こちらも期限や手続きに注意すべき制度です。
ご相談先としては、名古屋市が運営する「住まいの窓口」が便利です。オアシス21内に設置され、住まいや空き家の活用・管理に関する各種制度や相談窓口の案内、専門家による特別相談（事前予約制）を受け付けています。受付は午前10時から午後7時までで、法律・相続・登記・リフォームなど多様な相談が可能です。
また、宅地建物取引業協会などの専門団体と市が連携した「空き家総合相談窓口」もあります。市と不動産業界の協定に基づき、空き家発生防止や利活用に関する相談も可能です。
これらの制度や相談窓口を上手に活用することで、費用負担を抑えつつ、安全かつ円滑に空き家の整理や売却準備を進めることができます。当社では、ご希望に応じてこうした支援制度のご案内や窓口利用のご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
名古屋で相続空家を売却する上で押さえておきたい市場動向とタイミング
名古屋市において、所有している土地のうち「相続・贈与で取得」されたものは、64.8％にも上るという統計結果が示されています。これは、相続空家が名古屋市の不動産市場において大きな割合を占めていることを示す重要なデータです。
また、相続された空家の多くは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅が対象となることが多く、税制上の優遇措置の適用が可能かどうかを判断する際の重要なポイントとなります。
売却のタイミングについては、所有期間が5年を超えるか否かで譲渡所得税の税率が大きく変わります。所有期間5年以下の「短期譲渡所得」では総合課税率は約39％、5年超の「長期譲渡所得」では約20％となり、税負担に大きな差が生じます。
| 所有期間 | 分類 | 合計税率（おおよそ） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20% |
このように、売却のタイミングを検討する際には、相続空家の築年数・所有期間・税制上の特例適用の可否を総合的に把握することが重要です。特に、築古であっても相続から時間が経過し、所有期間が5年を超えている場合は、税率低減の恩恵を受けられる可能性があります。また、相続空家の多さと旧耐震基準の物件の割合を踏まえて、売却前にあらかじめ改修や解体も含めた計画を立てることが賢明です。
まとめ
名古屋で相続した空家を売却する際は、税制優遇や必要手続き、市の支援制度など、さまざまな情報を事前に理解しておくことが重要です。特に税制優遇や各種助成金、相談窓口の活用によって負担を抑えながら円滑な売却が目指せます。また、築年数や現状のままでは売却が難しいケースもあるため、管理や整備も大切です。全体の流れやポイントを整理し、適切な準備を進めていきましょう。
この記事の執筆者
大手ハウスメーカー営業を7年、大手FC不動産仲介会社の店長を２年経験。不動産仲介業を軸に相続や空き家対策、土地活用事業に知見を持ち、多方面からの情報取得に強みを持つ。
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