【2026年度最新版】住所変更登記の義務化はいつから？自宅や実家の手続き時期を解説

住所変更登記の義務化はいつから始まる？

不動産の住所変更登記は、これまで申請するかどうかは所有者の判断に委ねられていました。
しかし、所有者不明土地の増加が社会問題となり、売却や再開発、防災対策などに支障が出ていることが指摘されています。
この問題に対応するため、令和3年の民法・不動産登記法の改正で、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合の登記申請を義務とする仕組みが整えられました。
その具体的な実施スケジュールとして、法務省は「住所等変更登記の義務化の施行に向けたマスタープラン」を公表し、準備を進めています。

住所変更登記の義務化は、令和8年4月1日、すなわち2026年4月1日から始まります。
この日以降、不動産の所有者は、住所や氏名を変更した場合、変更登記を行うことが法律上の義務となります。
対象となるのは、登記簿に所有権の登記がされている全ての土地と建物であり、自宅や実家、賃貸用の不動産なども含まれます。
個人だけでなく法人名義の不動産も対象となるため、事業用不動産を所有している場合も、新制度を踏まえた管理が必要になります。

新たな義務は、2026年4月1日以降の住所変更だけが対象になるわけではありません。
それ以前に住所や氏名を変更していたにもかかわらず、登記簿上の住所等を変更していない場合も、原則として変更登記を行うことが求められます。
法律上は、住所や氏名を変更した日から2年以内に申請することが義務とされますが、過去の変更についても、可能な限り早期に登記記録を現状に合わせることが望ましいとされています。
そのため、既に引っ越しや結婚などで住所等が変わっている方も、義務化の開始前から、登記の内容を確認して準備しておくことが重要です。

自宅・実家で住所変更登記が必要になるケース

まず、自宅の住所変更登記が必要になるかどうかは、その不動産の登記名義人になっているかどうかで判断します。
自分の氏名で所有権登記がされている建物や土地については、引っ越しなどで住民票上の住所が変わったとき、住所変更登記の義務化が始まった後は、変更日から2年以内に申請する必要があります。
なお、義務化前から住所が変わっている場合でも、一定の経過措置期間後は、登記上の住所と実際の住所がずれている状態を放置しないことが求められます。
自宅を所有している方は、登記事項証明書で名義と住所を確認しておくことが重要です。

次に、親名義の実家や、家族との共有名義になっている不動産についても、住所変更登記の必要性を確認することが大切です。
登記名義人が親など自分以外の家族であっても、その名義人の住所や氏名が変わっている場合には、本来は名義人が住所変更登記を行う必要があります。
また、持分を共有している場合には、共有者ごとに登記名義が記載されているため、それぞれの住所変更の有無を確認しなければなりません。
特に、将来の相続手続や売却手続を円滑に進めるためには、実家の名義人の現住所と登記上の住所が一致しているか早めに点検しておくと安心です。

さらに、引っ越しや結婚、離婚など、よくある生活上の出来事ごとに、住所変更登記が必要となる場面を整理して考えることが役立ちます。
住所が変わる引っ越しはもちろん、結婚や離婚により氏名が変わった場合も、登記名義人であれば、住所または氏名の変更登記が義務化の対象となります。
義務化の開始後は、これらの変更が生じた日から原則2年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると過料の可能性もあるため注意が必要です。
このように、日常的なライフイベントと登記上の名義情報の変化を結び付けて考えることが、今後は一層重要になります。

申請期限・過料は？義務化後の注意点を整理

住所や氏名を変更した場合は、変更日から2年以内に住所変更登記を行う義務が新たに設けられます。
このルールは、2026年4月1日以降の変更だけでなく、それ以前の変更についても一定の猶予期間内に対応することが求められます。
具体的には、義務化前に生じていた住所や氏名の変更について、2028年3月31日までに登記を済ませることが目安となります。
そのため、過去の引っ越しや改姓が登記に反映されていない場合は、早めに状況を確認しておくことが大切です。

正当な理由がないのに住所変更登記を行わない場合は、過料という行政上の制裁金が科される可能性があります。
法務省の案内によれば、住所や氏名の変更登記義務に違反したときの過料の上限額は5万円とされています。
過料は必ず科されるものではありませんが、変更日から2年を過ぎても登記をしていない場合には、対象となり得る点に注意が必要です。
なお、登記が遅れたからといって登記そのものができなくなるわけではないため、期限を過ぎてしまった場合でも、気付いた時点で速やかに手続きを行うことが重要です。

住所変更登記の義務化とあわせて、2024年4月1日からは相続登記の申請も義務となりました。
相続登記では、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、この期限を守らないと10万円以下の過料の対象になります。
一方で、住所変更登記は「所有者の氏名や住所が変わったときから2年以内」が原則であり、相続登記とは対象となる場面も期限も異なります。
そのため、自宅や実家については「名義が誰なのか」「その名義人の住所や氏名が最新になっているか」を整理して確認し、相続登記と住所変更登記の両方の観点から漏れがないようにしておくことが重要です。

自宅や実家の住所変更登記をスムーズに進める手順

まず、自宅や実家の住所変更登記が必要かどうかを確認するために、現在の登記内容を把握することが大切です。
最寄りの法務局やオンライン請求を利用して、不動産ごとの登記事項証明書を取得し、所有者の氏名と住所欄を確認します。
住民票上の現在の住所と登記上の住所を見比べ、番地表記や住居表示実施などによる細かな違いにも注意しながら確認します。
相続登記の有無や持分の有無も同時に確認しておくと、後の手続きが整理しやすくなります。

次に、住所変更登記の申請に必要となる書類をそろえます。
一般的には、現在の住所が記載された住民票の写しや、住所の履歴が分かる戸籍の附票の写しなどが必要とされています。
法務局の案内では、住民票コードを申請書に記載することで、添付書類が省略できる場合もあるとされていますが、住所の移転経緯がつながらないときは住民票や戸籍の附票の提出が求められます。
このため、過去の転居が多い場合や名義が変わっていない古い不動産については、事前に戸籍の附票を取得しておくと安心です。

準備が整ったら、法務局への申請方法を選びます。
窓口での申請のほか、郵送やオンライン申請にも対応しており、オンラインでは申請データを送信し、必要に応じて添付書類の原本を郵送又は持参する流れが基本とされています。
さらに、政府広報オンラインなどで案内されている「スマート変更登記」は、住民基本台帳ネットワークの情報を活用して住所変更を自動反映させる仕組みの整備が進められており、今後は一部について手続の負担軽減が期待されています。
とはいえ、売却予定がある不動産などは、自分で早めに住所変更登記を申請することが重要です。

まとめ

住所変更登記の義務化は、すでに登記が済んでいる不動産にも関わる重要な制度です。
自宅や実家の登記上の住所が現住所と違う場合、2026年4月1日以降は、変更から2年以内に申請しなければなりません。
義務に違反すると過料の可能性もあるため、早めの確認と準備が安心につながります。
登記事項証明書の取り寄せ方や必要書類、申請方法に不安がある方は、どうぞお気軽にご相談ください。
お一人お一人の状況に合わせて、分かりやすく丁寧にサポートいたします。